未来两年中国房价将继续下跌。理论上还有30%左

近日，外资银行瑞银在一份研究报告中指出，未来两年中国房价将持续下跌，理论上仍有30%左右的下跌空间。这是什么概念？目前，高峰房价回报率超过30%。如果进一步下跌 30%，则意味着资产价值将损失一半以上。这次下降需要多长时间才能完成？瑞银预计，2026年股市将下跌10%，2027年将下跌5%。除非宏观经济前景发生重大变化，否则房地产市场将陷入负跌幅，跌幅超过10%。这会影响多少家庭？让我们算一下。从1998年到2024年实施房地产市场化改革的27年间，我国商品房销售总面积为2591.3万平方米。根据表面计算，单户住宅的平均面积为100平方米，这意味着总共约2.59亿套住宅已被出售。自2016年房价上涨以来的8年时间里，商品房销售面积已达1364.2万平方米，折合1.36亿套，占2027年销售总量的53%。因此，如果现在的房价单纯回到2016年的水平，那么超过一半的购房者不仅买房一分钱也赚不到，反而会陷入购房停滞甚至亏损。你的首付。我们只能说，再下降30%，就会让无数家庭的财富一夜蒸发。这个结论乍一看似乎很可怕，但从经济学角度来看却是有道理的。从经济学的角度来看，当住房因房价上涨而失去资本收益功能之后，或者说，不再能够从房价上涨中获得利润之后，房价的基础就只能回归到租金。这意味着，如果您将房屋出租给某人不住在其中，您将获得租金回报率。租金盈利能力与两个指标有关。首先是政府债券的利率。政府债券的利率代表社会的无风险回报率。风险资产的回报率必须高于政府债券的利率。如果低于政府债券利率，则意味着资产价格被显着高估。我们目前的租金收益率比政府30年的债券利率低40BP。 2019年以来两者的平均利率差为141个基点，表明房价被严重高估。由此可见，第二个指标是房贷利率。这意味着您每月的贷款付款必须等于首付后您将收到的租金。我国的房贷利率在3%左右，但一线城市的租金收益率只有1.8%，目前还是比较低的。这是沃报告指出，2021年至今，一线城市房价调整幅度为30%至40%。如果租金不变，租金回报率理论上应该会上升到2.5%，但实际上只是从2021年的1.3%小幅上升到1.8%，而且随着房价和租金的下跌，这意味着租金回报率又下降了10%。其背景是房地产市场总体供过于求。在过去的投机时代，性别群体愿意长期持有房地产，等待评估。即使表现不佳，他们也认为这并不重要。然而，他们现在认识到房价在很长一段时间内不会大幅上涨的现实，开始出售现房并出租。这增加了住房市场的供应并降低了租金。目前，全国闲置房屋总面积已达4.4比尔平方米，相当于六年的新房销售量，平均空置率达到19.9%，远远超过一些发达国家。因此，无论是从租金回报率、国债利率来看，还是从租金回报率、房贷利率来看，最终有可能租金回报率回到2.5%左右，房地产市场达到量价稳定的状态，这意味着房地产市场还有30%左右的下跌空间。瑞银预计，根据去库存模型，2026年一线城市将下降10%，2027年将再下降5%。瑞银尚未透露接下来会发生什么，但其逻辑是该股将进入长期下跌趋势，预计此后跌幅将超过10%。此外，考虑到婴儿潮一代的离开，房屋空置率可能会进一步上升，相信房价从下跌到企稳再上涨还需要一个更长的周期。当然，这只是瑞银的观点。也许居民收入会增加？ 特别提示：以上内容（包括图片、视频，如有）通过自媒体平台“网易号”提供。由``用户上传并发布。本平台仅提供信息存储服务。 注：以上内容（包括图片和视频，如有）由网易号用户上传发布，网易号是一个仅提供信息存储服务的社交媒体平台。